La recente sentenza n.451 emessa dal Tribunale di Ravenna lo scorso 6 maggio 2019 chiarisce il contenuto della comunicazione di disdetta che il locatore di un immobile ad uso non abitativo intenda inviare al conduttore al fine di evitare la rinnovazione del contratto di locazione.
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Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ha l’onere di specificare dettagliatamente, ex art. 29 commi 4 e 5 della L. 392/78, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo della disdetta, allo scopo di consentire la verifica preventiva della serietà dell’intento, la cui realizzabilità è condizione di procedibilità dell’azione del locatore, ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso. Tali requisiti di specificità devono implicare l’autosufficienza della comunicazione e non possono perciò essere integrati con il contenuto degli atti processuali o con l’attività istruttoria.
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In particolare, occorre evidenziare che la legge n. 392 del 1978, enunciando la disciplina dei contratti di locazione ad uso non abitativo, chiarisce che rientrano in tale categoria gli immobili che vengono locati per l’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali o professionali (di tipo: intellettuale, turistico, religioso, assistenziale, ricreativo o sindacale).
Relativamente alla durata di tali contratti, l’art. 27 della predetta legge, espressamente dispone:
“La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
Il conduttore quindi:
- Se ciò è previsto contrattualmente, potrà recedere in qualsiasi momento, purché ne dia avviso scritto al locatore con almeno sei mesi di anticipo;
- In ogni caso, qualora sussistano gravi motivi, potrà recedere dal medesimo contratto tramite comunicazione scritta con almeno sei mesi di anticipo.
In merito ai citati “gravi motivi” la giurisprudenza di legittimità ritene che essi debbano essere anche oggettivi: la richiesta di recedere anticipatamente dal contratto deve scaturire, cioè, da cause esterne alla volontà del conduttore, imprevedibili o comunque sopravvenute alla costituzione del rapporto contrattuale.
Diversa invece è la posizione del locatore, il quale, ai sensi dell’art 29, potrà impedire il rinnovo del contratto dopo la prima scadenza solo ove egli intenda:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). (1)
(…)
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.”
Come chiarito dalla sentenza in epigrafe citata, qualora il locatore intenda dare disdetta per evitare il rinnovo dopo la prima scadenza del contratto di locazione sottoscritto, dovrà darne comunicazione scritta al conduttore indicando immediatamente ed in modo specifico le ragioni sottostanti, ovviamente rientranti nell’elenco di cui all’art. 29 L. 27 luglio 1978 n. 392.